미국부동산, 외국인 구매 완벽 가이드

미국 부동산 시장, 국적보다 중요한 것은 따로 있다

“비자도 없는데 미국에서 집을 살 수 있을까요?”

이 질문, 내 사무실에서 가장 자주 듣는 말 중 하나다. 의외겠지만, 정답은 Yes. 미국에서는 외국인도 집을 살 수 있다.

미국은 국적이나 체류 신분에 관계없이 누구에게나 부동산 소유를 허용하는 나라다. 심지어 관광 비자로 입국한 사람도 가능하다. 다시 말해, 당신이 미국 시민이 아니어도, 그린카드가 없어도, 주택·상가·토지를 살 수 있다는 뜻이다.

그럼에도 불구하고 많은 사람들이 이 부분에서 혼란을 느낀다. 그 이유는 ‘집을 산다’는 것과 ‘거주한다’는 것, 혹은 ‘수익을 낸다’는 것의 법적 조건이 다르기 때문이다.

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1. 미국, 외국인 부동산 소유에 관대한 나라

사실 미국은 역사적으로 외국인 자본을 환영하는 국가다.
주요 이유는 다음과 같다:

• 외국인의 부동산 구매는 지역 경제 활성화에 도움이 된다.
• 외국인이 세금을 내고 유지·관리하는 집은 지역 정부에 안정적 수입원이 된다.

그렇기 때문에 외국인이 법적으로 부동산을 소유하는 데는 어떤 제한도 없다.
다만, 몇 가지 주의할 점과 현실적인 장벽은 존재한다.

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2. 외국인이 집을 살 수는 있지만, 사는 것(거주)은 다른 문제다

집을 소유하는 권리와 그 집에서 사는 권리는 완전히 다르다.

• 부동산 구매는 외국인도 자유롭게 가능하지만,
• 그 부동산에서 계속 거주하거나 장기 체류하려면 적절한 비자 또는 체류 자격이 필요하다.

예를 들어:

• 관광 비자(B1/B2)로 미국을 방문해 집을 사고 몇 달 머무는 건 가능하지만,
• 그 집에 장기적으로 살거나, 자녀를 학교에 보내고, 거주지로 활용하려면 반드시 비이민 혹은 이민 비자가 필요하다.

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3. 외국인 부동산 구매 시 필요한 절차

내가 직접 돕는 많은 고객들이 “막연히 어렵고 복잡할 것 같다”고 한다.
사실 외국인이 미국 부동산을 구매하는 절차는 미국인과 크게 다르지 않다.

기본적인 절차는 다음과 같다:

1. 부동산 중개인(에이전트) 선정
2. 주택 또는 상업용 부동산 리서치 및 매물 선정
3. 계약서 작성 및 조건 협상
4. 에스크로(escrow) 및 소유권 조사(title check)
5. 클로징(Closing, 최종 소유 이전)

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4. 외국인으로서의 실질적 제약 – 돈과 세금

가장 많이 맞닥뜨리는 현실적인 이슈는 바로 **‘송금’과 ‘세금’**이다.

💰 해외 송금

• 미국 은행 계좌 개설이 제한적이므로, 많은 경우 현지 법인을 설립하거나 제3자를 통한 송금 방식이 필요하다.
• 송금액이 클 경우, 거주국의 외환 규제나 세무 당국 신고도 고려해야 한다.

🧾 세금

외국인이 미국 부동산을 구매하면 다음과 같은 세금을 내야 한다.

1. 취득세 (Property Transfer Tax)
2. 재산세 (Property Tax): 매년 부과, 지역에 따라 다름
3. 양도소득세 (Capital Gains Tax): 판매 시 발생

특히 판매 시, 외국인은 **FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)**에 따라
미국 국세청(IRS)이 최대 15%까지 미리 세금을 원천징수할 수 있다.

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5. 외국인 투자자의 전략: 단독 명의 vs 법인 명의

부동산을 개인 명의로 살 수도 있고, 미국 내 LLC(유한책임회사) 또는 TRUST 등을 통해 구입할 수도 있다.

• 단독 명의: 간단하지만, 세금 혜택이나 상속에 불리
• 법인 명의: 세무 설계, 자산 보호에 유리 (다만 설립비 및 관리 필요)

→ Tip: 50만 불 이상을 투자할 예정이라면, 반드시 세무사·변호사와 함께 구조 설계를 선행하는 것이 중요하다.

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6. 외국인 부동산 투자와 비자의 연결점

“집 사면 비자가 나오나요?”

이건 많은 이들이 오해하는 부분이다.
단순 부동산 구매로는 영주권도, 비자도 발급되지 않는다.

하지만 일정 조건을 충족하면 EB-5 투자이민처럼 이민 비자와 연계할 수 있다.

• 예) 부동산 개발 프로젝트에 $80만 이상 투자 → EB-5 프로그램 대상
• 예) 미국 내 사업체 설립 및 운영 → E-2 투자비자 등으로 연결 가능

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7. 외국인 구매가 많은 지역은 어디일까?

다음은 외국인 부동산 구매가 활발한 대표적인 지역이다:

• 플로리다: 휴양용 주택·투자용 아파트 인기
• 캘리포니아: 자녀 교육 목적, 중장기 체류 목적
• 텍사스·조지아: 세금 혜택, 저렴한 부동산 가격
• 뉴욕·시애틀: 고급 콘도, 사업용 부동산

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결론: 미국은 여전히 ‘투자자와 자산가’에게 열린 시장이다

미국은 부동산 시장에 있어서만큼은 철저히 자본주의 국가다.
외국인이라고 해서 불이익을 주기보다, 오히려 자본의 흐름을 환영하는 구조다.

그러나 부동산을 **‘사는 것’과 ‘사는 데 활용하는 것’**은 분명히 다르다.
장기적 거주, 세무 관리, 자산 보호까지 고려한 전략이 필요하다.

미국에서 집을 사고 싶다면, 국적보다 중요한 것은 '목적'과 '계획'이다.
그 목적이 명확하고, 구조가 정교하다면, 당신도 미국 땅 위에 ‘당신의 이름으로 된 집’을 가질 수 있다.