미국 부동산 살 때 외국인이 내야 할 세금 7가지

 

취득부터 매도까지, 절세를 위해 반드시 확인해야 할 세금 가이드

 

처음 미국 부동산을 살 때, 가장 궁금했던 건

“외국인인데 세금은 얼마나 내야 하지?” 였습니다.

복잡한 미국 세법에 한국어 정보도 부족해서, 막상 계약서 앞에 서니 무섭기까지 하더라고요.

 

그래서 오늘은,

외국인이 미국에서 부동산을 살 때부터 팔 때까지, 어떤 세금을 어떻게 내야 하는지

실제 사례와 함께 설명드리겠습니다.

절세 전략과 실수 방지도 포함되어 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요.

 

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📌 요약: 외국인이 부담하는 주요 세금은?

세금 종류부과 시점부담 주체세율 or 범위

세금종류	부과시점	부담주체	세율/범위
취득세 (Transfer Tax)	부동산 구매 시	주/카운티 기준	0.1~1.0% (주마다 다름)
재산세 (Property Tax)	보유 기간 중 매년	소유자	1.0~2.5% (지역별 차이 큼)
임대소득세 (Rental Income Tax)	임대 시	소유자 (외국인 포함)	기본 30% 원천징수 or 순이익 과세
양도소득세 (Capital Gains Tax)	매각 시	소유자 (외국인 포함)	최대 30%
FIRPTA 원천징수세	매각 시	매수자 → IRS에 납부	매매가의 15% 원천징수
연방/주 소득세 (Federal/State)	소득 발생 시	외국인 납세자	연방 + 주 합산 세율 적용
상속세·증여세	증여·상속 시	수혜자 or 증여자

 

 

1️⃣ 취득 시: 주마다 다른 

취득세 (Transfer Tax)

 

미국은 한국처럼 부동산 등기에 등록세 개념이 없습니다.

하지만 일부 주에서는 Transfer Tax, 또는 Deed Tax라는 명목으로 세금을 부과합니다.

예시:

• 캘리포니아: 지역에 따라 $1,000당 $1.10 정도 부과
• 뉴욕시: 구매금액 $100만 초과 시 1.425%
• 플로리다: 대체로 0.7% 전후

✅ Tip: 일부 지역은 매도자 부담이 원칙이지만, 협상에 따라 구매자가 일부 부담할 수 있습니다.

 

 

2️⃣ 보유 중: 매년 내야 하는 

재산세 (Property Tax)

 

미국 부동산의 보유 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 재산세입니다.

이는 주 정부와 카운티(군청) 단위로 부과되며, 매년 1~2회 고지서가 발송됩니다.

평균 재산세율 (2024 기준):

주	세율
뉴저지	2.47% (전국 1위)
일리노이	2.16%
텍사스	1.81%
캘리포니아	0.74%
하와이	0.28% (최저)

📌 주의: 외국인도 미국 부동산을 보유하는 한, 시민권자와 동일하게 재산세를 납부해야 합니다.

 

3️⃣ 수익 발생 시: 

임대 소득세 (Rental Income Tax)

 

외국인이 미국 내 부동산을 임대할 경우, 미국 내 소득세 납부 대상자가 됩니다.

문제는 “미국 외국인 = 비거주 외국인 (non-resident alien)”이기 때문에 기본적으로 30%의 원천징수가 적용됩니다.

두 가지 과세 방식 중 하나를 선택해야 합니다:

방식	내용	특징
Gross income 과세	임대 수익 총액에 대해 30% 고정세율	경비 공제 불가, 간편함
Net income 과세	운영비용 제외 후 순수익에 대해 일반 소득세율 적용	세무보고(1040NR) 필요, 절세 가능

✅ Tip: Form W-8ECI를 제출하면 순수익 기준 과세를 선택할 수 있습니다.

 

 

4️⃣ 매각 시: 

양도소득세 + FIRPTA 원천징수

 

미국 부동산을 팔 때는 양도차익에 대해 **Capital Gains Tax(양도소득세)**를 내야 합니다.

외국인의 경우 추가로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act) 규정에 따라 매도대금의 15%가 원천징수됩니다.

✔ FIRPTA 원천징수의 핵심

항목내용

대상	미국 부동산을 매도하는 모든 외국인
세율	매매가의 15%
납부자	원칙적으로 매수자가 IRS에 직접 송금
예외	매매가 $30만 이하 + 매수인이 거주용이면 예외 가능

 

✅ FIRPTA는 세금 확정이 아닌 선납입니다.

향후 세금 보고 시 초과 납부한 세금은 환급받을 수 있습니다.

 

5️⃣ 양도소득세 세율 (Capital Gains Tax Rate)

• 1년 이상 보유 시 (Long-Term): 0%, 15%, 20% 중 선택 (소득에 따라 다름)
• 1년 미만 보유 (Short-Term): 일반 소득세율 적용 (최대 37%)

⚠ 외국인은 일반적으로 15% 또는 20% 세율이 적용되며, 주별 양도세도 따로 부과될 수 있습니다 (예: 캘리포니아).

 

 

6️⃣ 상속·증여 시: 외국인에게 매우 불리한 

Estate Tax

 

미국 시민권자가 아닌 외국인은

미국 내 부동산에 대해 상속 시 $60,000 초과분에 대해 상속세가 부과됩니다.

항목내국인외국인

상속세 면제한도	약 $13.6 million (2024)	$60,000
세율	최대 40%	동일

 

⚠️ 한국보다 훨씬 낮은 면세 한도이므로, 상속 대비용 트러스트 설정 등을 미리 고려해야 합니다.

 

✍️ 절세 전략 5가지 요약

1. LLC 설립 후 구매
   • 법인 소유로 세금·상속 절세 구조 가능
   • 단점: 법인세 적용될 수 있음
2. 미국 내 세무사(Enrolled Agent) 활용해 정기보고
   • 임대수익 발생 시 반드시 신고해야 추후 FIRPTA 환급도 가능
3. FIRPTA 예외 조항 활용하기
   • 매수인이 실거주자일 경우 예외 가능 (Form 8288-B 제출)
4. 세금보고용 ITIN 미리 신청
   • 외국인 신분으로 미국 세금 납부 및 환급 시 필수
5. 부동산 전문 신탁(Trust) 설계 고려
   • 상속세·양도세 부담 최소화 가능

 

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🧾 마무리: 외국인이라고 무조건 불리한 건 아니다

 

미국은 철저한 세금 국가이지만, 동시에 제도를 알면 혜택도 많습니다.

외국인으로서 미국 부동산을 소유해도

 

• 정확한 세금 이해,
• 제도 활용,
• 적절한 전문가 협업이 있다면,
• 시민권자 못지않은 자산 운용과 절세가 충분히 가능합니다.